La location saisonnière connaît un essor considérable, offrant aux propriétaires une source de revenus complémentaires et aux locataires la possibilité de séjourner dans des logements atypiques et souvent mieux équipés que les hôtels. En 2022, le marché français de la location saisonnière a généré plus de 10 milliards d'euros de revenus, avec une croissance annuelle moyenne de 7% ces dernières années. Mais avant de se lancer dans cette aventure, il est crucial de formaliser la location par un bail spécifique et sécurisant.
Les éléments essentiels à inclure dans un bail de location saisonnière
Un bail de location saisonnière doit inclure des informations essentielles permettant de définir clairement les obligations de chaque partie.
Informations générales
- Identité complète du propriétaire et du locataire (nom, prénom, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail).
- Description précise du bien loué : adresse complète (rue, numéro, code postal, ville), superficie (en mètres carrés), nombre de pièces, nombre de couchages, équipements disponibles (lave-linge, sèche-linge, lave-vaisselle, internet, télévision, etc.).
- Dates exactes de début et de fin de la location : jour, mois et année.
- Durée de la location : semaine, mois, saison ou période spécifique.
Prix et conditions de paiement
- Montant du loyer et modalités de paiement : versement en une seule fois, acompte (pourcentage du loyer total), mensualités, possibilité de paiement en ligne (par carte bancaire ou virement) ou par chèque. Indiquer également le délai de paiement (nombre de jours après la signature du bail).
- Conditions de remboursement en cas d'annulation : modalités de remboursement (total, partiel), frais éventuels (frais de dossier, frais de gestion), délai de préavis.
- Modalités de paiement des charges et taxes : eau, électricité, gaz, taxe de séjour (si applicable), répartition des charges entre le propriétaire et le locataire. Définir si les charges sont incluses dans le loyer ou facturées en sus. Pour les charges non incluses, préciser les modalités de paiement (forfait, relevés de compteur, etc.).
Obligations du locataire
- Utilisation du bien conforme à sa destination : location de vacances, séjour touristique, résidence secondaire. Préciser si le bien est destiné à la location de courte durée (moins de 3 mois) ou de longue durée (plus de 3 mois). Indiquer si la location est réservée à un usage personnel ou si des activités professionnelles sont autorisées.
- Respect du règlement intérieur : horaires d'arrivée et de départ (mentionner les heures précises), interdictions de fumer, de faire du bruit après une heure précise, de recevoir des visiteurs en nombre excessif, etc. Joindre une copie du règlement intérieur au bail.
- Entretien du bien et restitution en état : état des lieux d'entrée et de sortie précis et détaillé, inventaire des équipements (avec description précise de chaque élément), obligation de signaler tout dégât et de le réparer ou de le rembourser. Définir les responsabilités en cas de dégradation du bien : le locataire est-il tenu de payer les réparations, même si la dégradation est mineure ?
- Assurance responsabilité civile locative : indispensable pour se protéger des dommages causés au bien. Indiquer le nom de l'assureur et le numéro de police d'assurance du locataire. Définir les modalités de paiement de la prime d'assurance en cas de dommage.
Obligations du propriétaire
- Mise à disposition du bien en état de conformité : sécurité, propreté, équipements fonctionnels, respect des normes d'habitation (locaux sains et salubres). Définir la responsabilité du propriétaire en cas de non-conformité du bien : obligation de fournir des justificatifs de conformité (certificat de conformité électrique, attestation de non-fumeur, etc.).
- Fourniture des équipements nécessaires : literie (en nombre suffisant pour tous les couchages), vaisselle, ustensiles de cuisine, etc. Définir si les équipements sont fournis gratuitement ou s'ils sont à la charge du locataire.
- Assistance et disponibilité du propriétaire en cas de besoin : contact téléphonique en cas de problème technique ou d'urgence. Indiquer les heures d'accès au propriétaire (par téléphone, par email).
Résiliation et résolution du contrat
- Clauses de résiliation anticipée et conditions : modalités de rupture du contrat par le propriétaire ou le locataire, remboursement du loyer (total, partiel), frais de pénalité éventuels (pourcentage du loyer, frais de gestion). Définir les conditions de résiliation : motif valable, délai de préavis.
- Cas de force majeure et conséquences : catastrophes naturelles (incendie, inondation, tremblement de terre), pandémie (COVID-19), etc. qui peuvent justifier une annulation ou une interruption de la location. Définir les responsabilités en cas de force majeure : remboursement du loyer, frais de relogement, etc.
- Procédure de résolution du contrat en cas de litige : recours à un médiateur (nom de l'organisme), à un tribunal (mentionner la juridiction compétente). Préciser les conditions de recours à la médiation ou au tribunal.
Clauses spécifiques aux locations saisonnières
Le bail de location saisonnière doit inclure des clauses spécifiques pour répondre aux particularités de ce type de location.
L'état des lieux
- Un état des lieux d'entrée et de sortie précis et détaillé est indispensable pour éviter les litiges. Il doit être réalisé en présence du propriétaire et du locataire et mentionner l'état du bien, des équipements, et de tout dommage préexistant. L'état des lieux doit être daté et signé par les deux parties.
- Il est recommandé d'annexer des photos à l'état des lieux pour étayer les observations. Les photos doivent être claires et nettes, et il est important de mentionner la date et l'heure de prise de vue.
- Un formulaire standardisé pour l'état des lieux est disponible auprès de nombreuses organisations (ex : l'UNPI, l'ANIL). Ce formulaire est généralement téléchargeable gratuitement sur le site web de l'organisation.
La caution
- La caution est une garantie financière qui permet au propriétaire de se prémunir contre les dommages causés au bien. Elle doit être justifiée par un motif précis et son montant doit être raisonnable, généralement équivalent à un mois de loyer. Préciser le mode de versement de la caution (chèque, virement bancaire) et les conditions de restitution (délai, modalités de remboursement). En cas de dommage, la caution peut être retenue partiellement ou en totalité pour couvrir les frais de réparation.
- Modalités de versement et de restitution : paiement par chèque, virement bancaire, date de restitution (mentionner le délai de restitution de la caution : généralement, la caution est restituée dans un délai de 1 mois après la fin du séjour, à condition que le bien soit rendu en bon état). Définir la procédure de remboursement de la caution (par chèque, par virement bancaire) et les conditions de retenue de la caution (en cas de dommage, de non-respect du règlement intérieur, etc.).
- Détail des motifs de retenue de la caution : dégradations du bien (déchirures, cassures, taches, etc.), non-respect du règlement intérieur (fumeurs, nuisances sonores, animaux non autorisés), etc. Indiquer le montant maximum de la caution qui peut être retenue.
Le nettoyage et les charges
- Détail des responsabilités du locataire en matière de nettoyage : état du bien à la fin du séjour, obligation de nettoyer la cuisine (vaisselle, évier, etc.), les sanitaires (toilettes, douche, etc.), etc. Indiquer si un service de ménage est proposé en option (coût supplémentaire).
- Répartition des charges : eau, électricité, gaz, Wifi, etc. Indiquer si les charges sont incluses dans le loyer ou facturées en sus. Pour les charges non incluses, préciser les modalités de paiement (forfait, relevés de compteur). Définir la responsabilité du locataire en cas de surconsommation d'énergie (électricité, gaz).
- Conditions de fourniture du linge de maison : fourni par le propriétaire (draps, serviettes, etc.) ou à la charge du locataire. Indiquer si le linge de maison est fourni gratuitement ou s'il est facturé en sus.
Les animaux de compagnie
- Clause d'autorisation ou d'interdiction des animaux : conditions d'accès des animaux (tailles, races), nombre maximum d'animaux autorisés, présence d'un jardin clôturé. Indiquer si les animaux doivent être déclarés au préalable et si des frais supplémentaires sont applicables. Définir les conditions de responsabilité du locataire en cas de dommage causé par l'animal.
- Responsabilité du locataire en cas de dommages causés par l'animal : obligation de réparer les dommages (morsures, griffures, dégradations), assurance responsabilité civile du locataire pour les dommages causés aux tiers (voisins, passants). En cas de dommage causé par l'animal, il est important de préciser les responsabilités du locataire et du propriétaire.
Les règles de vie
- Règles de comportement et d'utilisation du bien : interdictions de fumer, de faire du bruit (heures d'interdiction, niveau sonore autorisé), de recevoir des visiteurs en nombre excessif (nombre maximum de personnes autorisé). Définir les conditions d'utilisation des équipements (cuisine, piscine, etc.).
- Obligations du locataire en matière de sécurité : utilisation des équipements (chauffage, piscine, etc.), respect des consignes de sécurité (mentionner les consignes spécifiques à chaque équipement), obligation de signaler tout dysfonctionnement ou danger (fuite de gaz, panne électrique, etc.). Le locataire est responsable de la sécurité du bien durant son séjour.
- Restrictions d'accès : heures d'arrivée et de départ (mentionner les heures précises), restrictions d'accès à certains espaces du bien (chambres fermées, pièces interdites, etc.). Indiquer les conditions d'accès au bien et les modalités d'accueil du locataire (accueil par le propriétaire, remise des clés, etc.).
Conseils pour sécuriser votre bail de location saisonnière
Pour vous prémunir des litiges, il est important de prendre des précautions lors de la rédaction et de la signature du bail.
Choisir un modèle de bail adapté
- Utiliser un modèle de bail standardisé et approuvé par un professionnel du droit (avocat spécialisé en droit immobilier, notaire). Il est possible de trouver des modèles de bail gratuits en ligne, mais il est important de s'assurer que le modèle est conforme à la législation en vigueur.
- Adapter le modèle à la situation particulière de la location : type de bien (appartement, maison, chambre d'hôtes, gîte rural), durée de la location (courte durée, longue durée), équipements disponibles, etc. Il est important d'adapter le bail à la situation spécifique de la location pour éviter les litiges.
Relire attentivement le bail avant la signature
- S'assurer de la compréhension de tous les termes et clauses du bail. Ne pas hésiter à demander des éclaircissements au propriétaire ou à un professionnel du droit en cas de doute. Il est important de bien comprendre toutes les clauses du bail avant de le signer.
- Ne pas hésiter à demander conseil à un professionnel du droit. L'aide d'un professionnel du droit est indispensable pour s'assurer que le bail est conforme à la législation en vigueur et qu'il protège les intérêts de chaque partie.
Conserver des copies du bail et des pièces justificatives
- Garder une copie du bail signé par les deux parties. Il est important de conserver une copie du bail pour pouvoir le consulter en cas de besoin. Il est conseillé de conserver également les justificatifs de paiement du loyer et de la caution (chèques, virements bancaires, etc.).
- Conserver les justificatifs de paiement du loyer et de la caution. Il est important de conserver les justificatifs de paiement pour pouvoir les présenter en cas de litige (retard de paiement, non-remboursement de la caution, etc.).
Se renseigner sur les obligations fiscales
- Déclarer les revenus locatifs aux impôts. Les revenus locatifs sont imposables, il est important de se renseigner sur les obligations fiscales applicables à la location saisonnière. Il est possible de bénéficier de certains avantages fiscaux (ex : régime micro BIC) en fonction de la situation du propriétaire. Les propriétaires doivent déclarer leurs revenus locatifs aux impôts. Les revenus locatifs sont imposables, il est important de se renseigner sur les obligations fiscales applicables à la location saisonnière. Il est possible de bénéficier de certains avantages fiscaux (ex : régime micro BIC) en fonction de la situation du propriétaire.
- Se renseigner sur les taxes et charges applicables à la location saisonnière. En plus des impôts sur le revenu, les propriétaires doivent payer des taxes et charges (ex : taxe foncière, taxe d'habitation, etc.). La TVA peut également être applicable à la location saisonnière. Il est important de se renseigner sur les taxes et charges applicables à la location saisonnière pour éviter les sanctions.
Se protéger des litiges
- Mettre en place des solutions de règlement amiable des litiges. La médiation est un moyen efficace de résoudre les litiges à l'amiable. Il est possible de recourir à un médiateur professionnel spécialisé dans la location saisonnière. La médiation permet de trouver une solution satisfaisante pour les deux parties sans recourir à un tribunal. En cas de litige, il est important d'essayer de le résoudre à l'amiable.
- Se faire assister par un professionnel du droit en cas de conflit. En cas de litige, il est important de se faire assister par un professionnel du droit pour s'assurer que ses droits sont respectés.
Outils et ressources pour la rédaction d'un bail de location saisonnière
Pour vous accompagner dans la rédaction du bail, plusieurs outils et ressources sont à votre disposition.
Sites web et plateformes spécialisées
- Sites web proposant des modèles de bail téléchargeables : www.legalstart.fr , www.model-bail.com , etc. Ces sites proposent des modèles de bail gratuits ou payants.
- Plateformes de réservation en ligne proposant des contrats de location : Airbnb , Booking.com , etc. Ces plateformes proposent généralement des contrats de location spécifiques à leur plateforme. Il est important de bien lire les conditions générales de vente de chaque plateforme.
Professionnels du droit
- Avocats spécialisés en droit immobilier. Les avocats spécialisés en droit immobilier peuvent vous conseiller et vous aider à rédiger un bail conforme à la législation en vigueur. Ils peuvent également vous assister en cas de litige.
- Notaires. Les notaires peuvent également vous conseiller et vous aider à rédiger un bail. Ils peuvent également vous assister pour la signature du bail et la constitution de la caution.
Associations de propriétaires et de locataires
- Conseils et informations sur les obligations légales et les droits des parties. Il est important de se renseigner sur les obligations légales et les droits des parties avant de rédiger un bail. Les associations de propriétaires et de locataires peuvent vous fournir des informations utiles et vous conseiller.
- Modèles de contrats et documents utiles. Les associations de propriétaires et de locataires peuvent également vous fournir des modèles de contrats et des documents utiles pour la rédaction du bail.
Rédiger un bail de location saisonnière efficace et sécurisé est essentiel pour garantir une expérience positive à la fois pour le propriétaire et le locataire. En suivant ces conseils et en utilisant les outils et ressources disponibles, vous pouvez vous prémunir des litiges et vous assurer une location réussie.